Immobilienfinanzierung einfach erklärt – vom ersten Budgetcheck bis zur Auszahlung

00:00:07: Herzlich willkommen beim Visora-Podcast.

00:00:10: Werte

00:00:10: hören, werte sichern!

00:00:12: Euren Podcast für smarte Finanzentscheidung, Schutz und Sicherheit.

00:00:17: Benedikt Dennis und Dominik von der Visora sprechen für euch miteinander über wichtige

00:00:22: Versicherungsthemen.

00:00:24: Sie liefern euch Plan A damit ihr Plan

00:00:27: B nicht braucht.

00:00:28: Los geht's

00:00:28: mit der neuen Folge und euch viel Spaß dabei!

00:00:40: Werte sicher!

00:00:42: Heute wollen wir uns mal mit einem Thema beschäftigen, was in den letzten Wochen und Monaten immer mehr Zulauf bekommen hat.

00:00:51: Und zwar die Immobilienfinanzierung.

00:00:54: Dabei haben wir festgestellt dass die allermeisten Fragen, die in dem Zusammenhang auftauchen eigentlich immer dieselben sind.

00:01:04: ja also zum Beispiel Was kann ich mir überhaupt leisten?

00:01:09: Wann sollte man mit der Bank sprechen?

00:01:11: Welche Unterlagen brauche ich?

00:01:13: Warum will die Bank eigentlich so viel von mir wissen, wann kann ich zum Notar?

00:01:18: Wann kommt das Geld?

00:01:20: und dergleich ähnliches.

00:01:22: Und deshalb haben wir uns gedacht... Wir versuchen mal den gesamten Prozess von Anfang bis Ende abzubilden und Gruppte umreißen.

00:01:32: Dafür habe ich mir einen ganz besonderen Experten geholt, mein ich natürlich dich benedigt!

00:01:38: Hallo Dominik.

00:01:40: Ja, schönes spannendes Thema vielleicht ja auch direkt zur Einordnung der Bereich der Publikienfinanzierung ist ja tatsächlich mein Bereich und wird im Wesentlichen fast ausschließlich durch mich begleitet teilweise gemeinsam mit externen Finanzierungspartnern wenn es auf ein paar Besonderheiten ankommen.

00:01:56: aber das unterscheidet dem Bereich sicherlich ein wenig von den üblichen Versicherungsthemen die wir als Team behandeln und auch etwas weiter aufgestellt sind Genau.

00:02:07: Bei Finanzierungen ist es mir letztlich wichtig, dass wir die Fälle immer sehr strukturiert vorbereiten und wirklich alle Hintergründe kennen das Ganze verstehen.

00:02:15: was ist wichtig?

00:02:16: Was kann sich geleistet werden?

00:02:18: Was muss man bei der Mobilität beachten?

00:02:20: Welcher Fall passt letztlich auch zu welchem Finanzierungspartner, zu welcher Bank, die wir als Möglichkeit haben?

00:02:26: Und von daher ist es ganz schön wenn wir den Prozess nochmal von Anfang bis Ende uns vielleicht hier im Gespräch ansehen und hier raus quasi so eine Art ich sage mal Basisfolge der Immobilienfinanzierung machen, dann können wir die in Zukunft unseren Interessenten da auch direkt zur Verfügung stellen.

00:02:40: Weil der Finanzierung ist letztlich nicht so einfach wie man denkt.

00:02:43: es geht nämlich nicht immer nur um den richtigen Zentsatz.

00:02:46: Ja und das klingt doch nach einer guten Idee.

00:02:50: ja dann lass uns doch mal ganz von vorne anfangen.

00:02:54: mal gesetzt dem Fall.

00:02:57: Ich höre jetzt die Folge oder jemand hört diese Folge und sagt, das kommt für mich in Frage.

00:03:02: Ich möchte ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen?

00:03:07: Was wäre dann so der erste Schritt?

00:03:10: Erst mal vielleicht idealerweise nicht direkt mit der Immobilien-Suche beginnen wie das leider klassisch immer passiert.

00:03:15: Das klingt vielleicht komisch weil natürlich will man erstmal schauen was gibt es überhaupt für Angebot, was gefällt mir usw.. Aber aus unserer, aus meiner Finanzierungssicht ist es aber einfach sinnvoller vielleicht vorher zumindest einmal grob abzuklären.

00:03:33: A in welchem finanziellen Rahmen sich überhaupt bewegen kann?

00:03:36: B welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

00:03:39: also dass man sich vielleicht anschaut okay was verdiene ich?

00:03:41: das wissen die meisten noch welche laufend Verpflichtung habe ich?

00:03:44: wie hoch sind eine mehr Lebenzeitungskosten?

00:03:46: wie viel Eigenkapital hab ich denn überhaupt?

00:03:49: und kann nicht kurz was sie verfügbar haben Welche und das für mich immer ganz wichtig ist, hierum werde ich später noch was zu sagen.

00:03:56: Welche monatliche Rate führt sich für mich machbar an?

00:04:00: Und zwar nicht nur jetzt sondern auch dauerhaft, auch wenn sich Lebensumstände möglicherweise ändern.

00:04:05: Naja und daraus könnte man dann zumindest erstmal so einen realistischen Kaufpreisrahmen vielleicht hier ableihen.

00:04:12: Das heißt die klassischen online Portale, die wir in dieser Stelle nicht mit Werbung bedenken wollen Die kann man also durchaus für eine erste Indikation schon gebrauchen?

00:04:24: Ja, die sind erst mal nicht nutzlos.

00:04:26: So für die erste Orientierung wäre das tatsächlich vollkommen okay weil in dem Recht da kann ich zumindest mal so ein paar Eckdaten vielleicht eingeben und der sagt mir dann halt grob ja mit welcher Rate muss ich rechnen wenn ich irgendwie KM-Fürhundertfünfhunderttausend Euro Finationssumme benötige Und wer das überhaupt denkbar für mich, würde ich die bekommen.

00:04:46: Kurzcheck ist das sicherlich zu gebrauchen.

00:04:49: aber was natürlich so ein Rechner zumindest in so einer Gruppvariante nicht berücksichtigt sind natürlich wie sehr die Variante aus wenn ich in Elternzeit bin?

00:04:58: Was ist mit variabel Vergütungsbestandteilen Bonifikation und ähnlichem?

00:05:03: Wie ist es wenn ich selbstständig bin?

00:05:05: da steigen den meisten Rechners schon aus.

00:05:07: Was ist das, wenn ich vielleicht schon eine vermietete Immobilie habe?

00:05:09: Wie sieht es mit den Mieteinnahmen aus.

00:05:10: Wie sieht's mit den vorhandenen Verbindlichkeiten aus, wenn die nicht schuldenfrei ist?

00:05:14: Gibt es irgendwelche Verbindlichkeit und Kreditverträge, Leasing-Verträger?

00:05:19: Wie viele Kinder hab' ich?

00:05:20: Es macht schon für die Banken Finanzierungsunterschiede ob ich ein Kind drei, vier oder sechs habe... wie sieht das mit dem Renteneintritt aus, Wenn ich vielleicht etwas älter bin und der schon vor der Tür steht?

00:05:31: Ist das relevant?

00:05:32: oder wenn ich das meine, kann mir das dann auch leisten?

00:05:34: Oder habe es bis dahin durch irgendwelche Sondereffekte abgezahlt.

00:05:37: Kriege ich die Finanzierung und so weiter und so vor, dass die Liste wäre jetzt relativ lang.

00:05:41: Es kommt immer auf den Duellenfall ab und das können die meisten Schnellrechtler oder anderen Rechner eben nicht mehr

00:05:47: erfassen.".

00:05:48: Okay okay wie du selbst sagst, das ist schon eine Liste, die du auch zu beachten bist.

00:05:54: an Dingen aber kannst du vielleicht ein bisschen konkreter werden.

00:05:59: Ja also konkreter kommt ja immer drauf an welcher stelle man rein springen möchte.

00:06:04: ich sage mal wenn man konkret auf die bankseite guckt dann schaut sich die bank natürlich so gewisse bereiche immer ganz besonders.

00:06:12: da gibt es drei große kernbereich.

00:06:15: ruhig vielleicht unterbrechen würde.

00:06:17: das eine ist natürlich erstmal.

00:06:19: Die gesamte wirtschaftlich der leistungsfähigkeit des kundens.

00:06:22: das ist irgendwie logischer nachvollziehbar.

00:06:25: Das zweite ist natürlich die Immobilie.

00:06:27: Die, die ich kaufe, dient ja auch als Sicherheit, sprich sie prüft die Bank natürlich auch.

00:06:32: und zu der dritte Bereich ist dann das Gesamtbild also mit Verpflichtungen, mit jeder Möglichkeit, Bonitäten, Scorings, den die Bank vornimmt.

00:06:43: Passt das alles?

00:06:43: Ist das irgendwie stimmig?

00:06:45: Also das wird sich halt so angesehen quasi die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit über die wirtschaftlichen Komponenten Kompliziertes Fachbegriff wie auch immer.

00:06:57: letztlich beinhaltet das aber nur die Überprüfung.

00:07:00: kann der Kunde dauerhaft voraussichtlich, wenn seine Lebensumstände nicht ändern diese Darlehrungsrate bezahlen.

00:07:06: Und die anderen Sachen gut ist ja logisch wird das Objekt geprüft und die Scoring-Geschichten sind halt einfach für das Gesamtbild zuständig, die da gemacht werden.

00:07:17: Aber entscheidet es natürlich erstmal die wirtschaftliche Komponente für die Seite der Bank also Kandidate wirklich dauerhaft bedient werden.

00:07:25: Das dauerhaft spielt in diesem Kontext wahrscheinlich eine große Rolle?

00:07:29: Ja, ist ein wichtiger Punkt.

00:07:30: genau weil kann ja jetzt gerade alles gut aussehen und ähnliches.

00:07:33: aber ich habe gar nun zeitlich befristeten Vertrag oder es kommen irgendwelche Verpflichtungen auf mich zu die schon bekannt sind und das will die Banker alles wissen und prüft sie natürlich auch Die Bankschau-Teile letztlich nicht auf.

00:07:46: den Konto stand zu dem Zeitpunkt X, sondern sich versucht hat eben diese Beurteilung langfristig zu treffen.

00:07:52: Dazu gehört eben auch eine Haushaltsrechnungen.

00:07:54: da stehen natürlich dann einmal die Einnahmen.

00:07:55: es gibt aber doch Ausgaben wie wir schon hatten irgendwie Kredite Unterhaltszahlungen Lebenshaltungskosten.

00:08:02: Bei der Lebenshaltungskosten kommt immer noch ein Punkt rein, das ist immer wohl die Leute stützen.

00:08:06: Ja ich gebe nur so viel aus dem Monat oder ich weiß es gar nicht genau manche wissen sehr exakt auf den Euro genau.

00:08:12: Letztlich ist es aber so dass die meisten Banken hier mit eigenen Pauschalen auch arbeiten.

00:08:17: Das bedeutet halt letztlich selbst wenn jemand sagt ich brauche eine Achtunderteur im Monat zu nehmen heißt das nicht, dass diese Bank nur mit Achthundert rechnet sondern verrechnet sie trotzdem mit tausend oder mit Taugie zweihundert oder oder das von Bank zu Bank eben unterschiedlich.

00:08:31: Ja, gut.

00:08:32: Da wird es ja aus der eigenen Erfahrung... Aus der Bankentätigkeit gewisse Erfahrungswerte geben und mit Sicherheit wird man da ja noch gewisse Puffer mit eine einkalkulieren.

00:08:43: Genau!

00:08:44: Also die Bank hat ihre Werte und zwar jede Bank.

00:08:47: also diese Pauschale unterscheiden sich halt auch von Bank zu Bank.

00:08:51: das ist eben auch ein Grund warum es manchmal dazu führt dass eine Finanzierung bei Bank A möglicherweise schwierig oder gar nicht darstellbar ist und beim Bank B ohne Probleme durchrutscht Weil einfach durch die unterschiedlich angenommenen Grundwerte, die da berücksichtigt werden.

00:09:06: Die Finanzierbarkeit anders geprüft wird und das ist eben schon mal einer der Gründe warum der Zinssatz alleine nicht relevant ist.

00:09:15: Du hast kurz angerissen den Punkt Einnahmen.

00:09:19: gibt es da eine fixe Definition?

00:09:22: Die für alle Banken irgendwie gleich gilt?

00:09:25: oder ist auch da wieder Unterschied irgendwo zu verzeichnen?

00:09:31: Ja und nein, aber letztlich ist das eher das Nein.

00:09:34: Das ist natürlich der Klassiker, was bei allen relativ einfach und gleich bewertet wird.

00:09:39: Ich sage mal, es ist ganz normale Festgehalt.

00:09:41: Wenn ich einen unbefristeten Arbeitsvertrag habe, den irgendwo angestellt, kriegt er meinen wundertlichen Salä entsprechend... Das ist bei allem oder weniger gleich in der Berücksichtigung und relativ einfach.

00:09:51: Aber sobald eben nicht nur diese Einnahmen gibt Da wird es wieder unterschiedlich, je nach Bank.

00:09:59: Das ist zum Beispiel das Thema Provisionen, wie gesagt Bonuszahlung, irgendwelche Etanthemen und ähnliches.

00:10:04: Wenn die über viele Jahre regelmäßig gezahlt werden oder vollziehbar sind dann kann man sie durchaus berücksichtigen lassen.

00:10:11: Aber eben nicht jede Bank macht das.

00:10:13: Oder auch nicht in voller Höhe, manche nur anteilig oder je nachdem aus welcher Quelle sie kommen und unten.

00:10:18: Dann gibt es das Thema Probezeit wenn ich eben nicht unbefristet angestellt bin.

00:10:22: Es gibt Banken die sagen naja okay uns reicht auch ein befristeter Arbeitsvertrag.

00:10:26: Gibt aber auch Banken, die das erstmal nichts zu sehen und sagen nee ich will nun unbefristete Verträge also auch dass kann einen Unterschied machen.

00:10:34: Das Thema Elternzeit ja da ist für die Bank natürlich nicht noch relevant Wie viel Eltern Geld man bekommt, sondern geht jetzt danach weiter.

00:10:42: Gehe ich vollzeit zurück in den Beruf?

00:10:43: Geh' ich nur anteilig zurück mit welchem Einkommen rechne ich's dann und und und also da kann man, wie ich sage mal, irgendwelche Bestätigung schonmal einholen, Nachweise oder ähnliches die man dann zur Verfügung stellen kann.

00:10:55: Ja also man sieht je nach Lebenssituation ja kommt man selbst beeinkommen zu unterschiedlichen Auffassungen was derjenige oder der Kunde oder der Interessent letztlich an Vermögen oder einen Einkümpfen hat.

00:11:08: Das klingt so.

00:11:10: Darf ich davon ausgehen, dass der Spaß für Selbstständige noch ein bisschen größer ist?

00:11:15: Ja auf jeden Fall darfst du davon aus gehen, weil leider Gottes sind da die Anforderungen immer nochmal eine ganze Schütte ja anspruchsvoller.

00:11:23: Es gibt auch so verschiedene Scherze in dem Bereich der Selbstständigen, der nachweislich seit irgendwie vielen, vielen Jahren und Zehntausend Netto im Monat hat es trotzdem schwieriger als Der neue Job-Einsteiger, gerade unbefristet angestellt mit irgendwie dreieinhalb Tausend Netto oder so.

00:11:43: Also es wird halt eben noch umfangreicher ja?

00:11:45: Weil bei Selbstständigen schaut die Bank nicht nur auf diese persönlichen Dokumente das ist das eine aber noch viel mehr auf die unternehmerische Entwicklung.

00:11:55: immer viele Jahre tatsächlich.

00:11:57: da gehören dann auch die Einkommensteuerbeschalte dazu natürlich Die Jahresabschlüsse Einnahmenüberschussrechnung BWAS also Flieserschaftliche Auswertung zur Firma und unbeteiligungsverhältnisse, Abhängigkeiten von Auftraggebern.

00:12:14: Und so weiter.

00:12:15: Und ganz in einem Strich, das trifft jetzt sowohl den Selbstständen wie auch den Angestellten ist man da irgendwo bei dem Thema wo ich sage dass das ist das Entscheidende eigentlich wenn man mit der Finanzierung beginnt und so ein schönes Stichwort nämlich irgendwie Unterladung und Dokumente

00:12:31: Ah ja, die gelebte Bürokratie.

00:12:35: Ich glaube ohne sie kann man in Deutschland nicht.

00:12:38: Dann fühlt sich der Deutsche unwohl?

00:12:41: Ja, ob es der Deutsche sich unwohl fühlt weiß ich nicht aber zumindest der Sachbearbeiter auf der anderen Seite so ist dem wohl.

00:12:48: und das ist tatsächlich auch häufig der Moment wo die Kunden sagen warum braucht die Bank das alles?

00:12:54: Ich will doch jetzt erstmal nur ein Angebot, ich will noch eine Orientierung haben oder das habe ich doch schon irgendwo mal irgendwann eingereicht, oder reichte ich einfach erst einmal eine Lohnabrechnung und so weiter.

00:13:05: Und in der Regel ist die Antwort darauf halt tatsächlich nein!

00:13:08: Also die Bank sammelt die Unterlagen auch nicht aus Spaß sie beurteilt damit das Ganze halt.

00:13:13: alles andere sind halt wirklich absolut unverbindliche Indikationen und haben nichts mit realistischer Berechnungen zu tun.

00:13:21: ja und deswegen ist halt diese Vorarbeit wirklich absolut notwendig.

00:13:29: Magst du das ein bisschen konkretisieren, warum das so wichtig ist dass man da einen entsprechenden Aufwand reinsteckt?

00:13:37: Naja gut letztlich fliegt es schon safter.

00:13:38: Also die Bank will ja im Grunde im Wesentlichen verstehen ob der Mensch den Interessent die Menschen wie auch immer das gelene Geld zurückzahlen können und ob die Immobilier die erworben wird, auch als Sicherheit dienen kann für den Fall dass es wir eben ich sag mal in den persönlichen Verhältnissen zu Schwierigkeiten kommt.

00:14:00: und das muss natürlich sauber dokumentiert und auch nachvollziehbar sein.

00:14:05: Das heißt bei den persönischen Unterlagen die notwendig sind will die Bank halt einmal wissen und sich ein Bild darüber machen.

00:14:11: denn wer bist du?

00:14:13: Wie hoch ist dein Einkommen?

00:14:15: Ist das Einkommen nachhaltig?

00:14:16: dann sind wir wieder bei denen was du vorhin hatten unbefristet nicht oder ihn befristet.

00:14:21: Welches Eigenkapital ist möglicherweise auffahren?

00:14:24: gibt es schon andere kredite?

00:14:25: also schön wenn ein gutes geld verdient aber wenn man irgendwie die super wohnen auto raten müde raten sonstiges hat bleibt dann überhaupt noch genug übrig?

00:14:34: gibt es unterhaltsverpflichtungen?

00:14:36: wie steht es auch um die altersvorsorge?

00:14:38: ja so sehr mal die frage bis wann habe ich meinen mein darin zurück gezahlt und könnte sich das wenn es in die rennt hineingeht noch weiter finanzieren?

00:14:46: Und ja, passen auch letztlich all die Angaben, die im Finanzierungsantrag und in der Selbstauskunft gemacht wurden.

00:14:52: Auch zu diesen Dokumenten!

00:14:54: Okay nur so mal als kurzen Überblick was gehört denn normalerweise in so einem Standardfall?

00:15:05: In dein persönlichen Unterlagenblock?

00:15:08: Ja, gut.

00:15:08: Es kommt natürlich immer trotz allem auf die individuelle Situation ein und es ist von Beinzimmern unterschiedlich.

00:15:12: aber klassisch sind natürlich ganz logischerweise erstmal die Gehaltsabbrechen dazu in der Regel mindestens die letzten drei Monate.

00:15:20: es gibt aber auch Banken die wollen sechs sehen.

00:15:23: also das kommt.

00:15:25: dann gehört immer der letzte Einkommenssteuerbescheid dazu und die Lohnsteuer Bescheidigung Dann selbstverständlich die Eigenkapital nachweise Also Kontoauszüge vom Kontohalt oder Tagesgeldkunden Depots, die vorhanden sind.

00:15:39: Sonstige Vermögensnachweise und ähnliches.

00:15:42: Und tatsächlich auch unabhängig davon ob ich das Geld für die Finanzierung nutzen will oder nicht.

00:15:46: Also es geht hier ja um eine Bonitätsüberprüfung.

00:15:49: ist gewisses Kapital da.

00:15:51: Wo gehen welche monatlichen Spargraten hin?

00:15:53: Wofür ist das und und und.

00:15:55: Ich muss das alles aufhören mit angeben aber nicht zwingend auch später verwenden.

00:16:01: Da wird nochmal zusätzlich differenziert.

00:16:04: Dann natürlich das, was ich vorhin schon hatte.

00:16:05: Gibt es schon bestehende Darlehen ins Kreditverträge?

00:16:08: Wie ist der aktuelle Seitenstand?

00:16:09: Sind die immer bedient?

00:16:11: und dann das Thema Renteninformation von einer deutschen Rentenversicherung möglicherweise auch von irgendwelchen betrieblichen Rentendes gibt oder Zusatzversorgung und dass es wichtig damit man halt auch nachweisen kann wie steht's im Alter um ein Ja?

00:16:28: und beim Selbstständigen kommen eben die gerade schon aufgezählten Umfangreichen Unterlagen zum Betrieb noch hinzu.

00:16:34: und es gibt dann auch Banken, die tatsächlich Kontoauszüge über einen Zeitraum von einem Monat drei Monate sechs Monate sehen wollen.

00:16:42: Auch das ist nicht ganz selten.

00:16:44: Okay, das klingt für mich nach einem Niveau der Transparenz wo sich der ein oder andere interessant fragen könnte.

00:16:53: Na ja stehen da nicht Dinge drin?

00:16:56: Die Bank eigentlich nichts angehen?

00:16:58: also ich kann's mir zumindest vorstellen

00:17:01: Aber das kommt schon vor.

00:17:02: Gut, letztlich möchte man natürlich die Finanzierung haben und nicht... Natürlich will die Bank auch gar nicht wissen wo war ich gestern essen oder bestelle ich dreimal im Monat?

00:17:12: Oder sechsmal im Monatspizza irgendwo.

00:17:14: Es geht mehr um das Gesamtbild halt eben.

00:17:16: Um zu schauen ob wirklich alles plausibel ist.

00:17:19: Ob immer alle Dinge die abgebucht werden direkt abgebugt werden.

00:17:22: Wo überhaupt man irgendwie am Limit des Kontos unterwegs ist und es regelmäßig Rücklastschriften gibt gibt es da irgendwelche Kreditraten, die eben nicht aufgeführt wurden oder halt eben wohnheitliche Sparaten, die immer wieder abgeben, die nicht zugeordnet werden können.

00:17:35: Weil sie doch nicht angegeben wurden.

00:17:37: Das sind dann alles so die Dinger, die mit der Selbstauskunft und dem was man vorhin abgeglichen wird und die für eine Risikoprüfe relevant sein können.

00:17:45: Und deshalb sage ich halt immer, wenn man den Schritt zur Immobilierfinanzierung gehen will, bewusst sein dass man hier schon transparent unterwegs sein muss und wirtschaftlich Ja, halt einmal alles darlegen muss.

00:17:57: Sonst kommen wir in der Regel nicht weiter.

00:17:59: Okay gut dann muss man wenn man diese Finanzierung haben will Dann halt auch entsprechend das tun was die von einem wollen.

00:18:07: Das ist dann wohl so.

00:18:09: Jetzt haben wir lange über Details zu dem Interessenten selbst Also den finanzierungsinteresse selbst gesprochen.

00:18:17: Ich gehe mal davon aus Die Immobilie um dies letzten Endes geht Die ist genauso wichtig.

00:18:23: Ja also klar Die muss sich Bank natürlich auch ansehen, die muss an der Stelle auch geprüft werden.

00:18:30: Und die Bank finanziert ja eben nicht nur die enttreffende Person, also dich als Dominic oder mich als Benedict wie auch immer sondern sie finanzierte dieses Objekt und das soll ja in der Regel auch als Sicherheit dienen für das Darlehen.

00:18:46: und deshalb will die Bank natürlich wirklich wissen handelt es sich wirklich um das was Grunde uns da mitteilt oder ist es nur irgendwie ein selbstgezimmerter Schuppen auf dem Acker?

00:18:57: Also sprich was ist das für ein Objekt, wo steht es.

00:18:59: Wie groß ist es, wie ist es gebaut, was ist für einen Zustand der Fund, ist es bezugsfertig oder nicht, fällt dafür nütlicherweise die bisherige Mietzahlung in den Abonnenten, wo man gelebt hat weg?

00:19:11: gibt es irgendwelche Rechte oder Belastungen, die dazu rücksichtigen sind?

00:19:15: Wie hoch ist der Wert?

00:19:16: Also erstmal angegeben als Kaufpreis zum Beispiel und die Bank prüft aber auch ob dieser Wert plausibel ist.

00:19:22: Und ja, rechnet für sich theoretisch in der Regel bei den meisten Banken nochmal

00:19:26: nach.

00:19:28: Kannst du auch hier kurz aufzählen welche Objektunterlagen in einem Standardfall gebraucht werden?

00:19:36: Auch hier ist es natürlich ein bisschen unterschiedlich und je nach Objekt geht's um Haus oder gehts um eine Wohnung oder irgendwelche anderen... Ländereien in Anführungsstrichen, aber Klassiker ist natürlich erst mal ein aktueller Gut daraus zu.

00:19:48: Dann gehören dazu die Grundrisse dann die Wohnflächenberechnung und in der Regel, das fehlt nämlich häufiger, gehört auch der sogenannte Umbaute-Raum weil Räusern gehört auch an einem amtlicher Lageplan dazu eine Flurkarte Katastauunterlagen je nach Bank aber auch eher standardmäßig gehören die Zeichnung und Schnittzeichnung dazu mittlerweile der Energieausweis der dazu gehört das Exposé Ja, das ist möglicherweise online gestellt wurde.

00:20:14: Eben auch einhergehend mit dem Wunsch von Bildern des Objektes also von allen Seiten, von außen und von innen.

00:20:22: Das sind immer noch so Vorgaben, aber oft findet man das eben schon als Exposé.

00:20:25: Und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und die Aufteilungspläne.

00:20:30: Gut je nach Bank werden halt eben dann auch noch Protokolle von den Eigentümerversammlungen gefordert und der Wirtschaftsplan um möglicherweise das Hausgeld was eine Rolle spielt.

00:20:38: Dann hatten wir das Thema, der Bank will natürlich auch prüfen, ob es irgendwelche Belastungen oder Rechte gibt.

00:20:43: Das wird im Bundbuch dann auch geprüft.

00:20:45: und wenn es da irgendwelchen Themen gibt, keine Ahnung Wegerechte, Grunddienstbarkeiten oder ähnliches, dann braucht man auch entsprechend die Urkunden dazu.

00:20:53: Na ja, dann gibt's ja noch die Fälle von Erpacht, Erpachgrundstücken.

00:20:56: Da gehört natürlich dann der entsprechende Vertrag dazu mit all seinen Nachträgen und mindestens das letzte Anpassungsschreiben.

00:21:05: Ja, damit hat man glaube ich schon zu tun!

00:21:08: Ja, auf jeden Fall.

00:21:09: Auf jeden Fall!

00:21:10: Lass uns doch mal in einen Punkt detailliert reingehen und zwar habe ich da einmal gehört dass die Wohnflächenberechnung

00:21:19: ein

00:21:20: sehr relevanter Wert ist in diesem Kontext.

00:21:23: Magst du das kurz ausführen?

00:21:25: Ja letztlich weil die Bank ja eben die Immobilie bewertet und für die Bewertung braucht es natürlich belastbare Daten.

00:21:31: offizielle Wohnflichenberechnungen geliefert eben diese Daten.

00:21:36: Ja, es kann ja im Explosiv-Hundertsechzig Quadratmeter drin stehen aber wie die sich wirklich zusammensetzen und ob das wirklich Hundertsechtig Quadratmetern Wohnfläche sind oder doch Nutzfläche weil irgendwie Keller und Bodenaum oder so auf dem Dach mit dungssichtig wurden naja dass ist nicht immer ganz so eindeutig und deswegen ist halt die Wohnflächen ein wesentlicher Faktor für die Wettermittlung.

00:21:58: Das gilt natürlich aber nicht nur für die Wohnfläche, sondern auch für die Grundstücksgröße.

00:22:03: Auch das will die Bank überprüfen – das Thema Baujahr und Modernisierung.

00:22:08: Deshalb ist es immer so, dass eben oft gesagt wird, die Bank kennt doch den Kaufpreis dann weiß ja, was das Haus wert ist.

00:22:16: Sonst würde ich es ja nicht kaufen wenn's nicht die Wertigkeit hat!

00:22:21: Das ist natürlich schön gesagt, aber nicht richtig.

00:22:23: Ja weil der Kaufpreis erst mal nur das, worauf man sich verständigt hat mit dem Verkäufer und man bereit ist auch das zu bezahlen.

00:22:30: die Bank macht halt eine eigene Bewertung.

00:22:32: Okay Aber hat es denn irgendeine relle Auswirkungen?

00:22:36: Also wenn ich jemals an fünfhunderttausend bezahlt Und die Bank dann sagt ja uns hat das aber nur den Wert von was was ich für hunderttaUSen oder irgendwie was in der Ecke Hat dass führt das zu Problemen

00:22:50: nicht zwingend zu Problemen, aber Auswirkungen wird es in Ihrem Falle haben.

00:22:54: Entweder auf die Kondition oder auf das Einkapital was ich einsetzen muss weil sich natürlich bei der Wertbeurteilung ja die Sicherheit des Objektes verändert und damit auch der sogenannte Beleidungsauslauf.

00:23:07: Ich sage mal im extremen Fall kanns da natürlich dazu führen dass die Finanzierung vielleicht gar nicht dargestellt werden kann.

00:23:13: wie gesagt das kann sogar von Bank zur Bank unterschiedlich sein.

00:23:16: die eine bewertet das Objekt Wie du gerade gesagt hast, mit vierhundertdreißig.

00:23:19: Die andere sagt vierhundertsiebzig.

00:23:21: Bei der einen ist es dann vielleicht nicht mehr möglich, bei den anderen schon.

00:23:25: Weil wie gesagt für die Bank am Ende nur entscheidend ist, wie hoch ist letztlich das Darlehen also der Kredit im Verhältnis zu dem Wert der Sicherheit?

00:23:33: Also die Immobilien, die dafür dienen soll und deshalb sind natürlich wichtig dass man möglichst vollständige und gut aufgearbeitete Objekte unterlagen hat weil damit kann man zumindest ja sauber darstellen, was wir für ein Objekt haben.

00:23:48: Und wenn in den letzten Jahren beispielsweise noch mal irgendwie das Dach die Heizung oder die Fenster neu gemacht wurden dann sieht es natürlich alles Modernisierung und die am besten auch dokumentiert sind weil die natürlich wertsteig an der Maßnahmen sind, die ich mit der Bank auch ja absprechen kann und die halt den Wert beeinflussen.

00:24:03: Die Rechnungen sollte man dann am Besten aufheben.

00:24:07: Ja, wenn man der ist, der sie aufheben kann oder wenn ich Käufer bin halt.

00:24:10: Zumindestens wenn der Fairkäufer mir gewisse Maßnahmen sagt oder zusagt die geleistet wurden Dann sollte er die halt haben und aufgehoben haben Und mir zur Verfügung stellen.

00:24:21: ja ansonsten sollte ich es halt irgendwie über Fotos Oder irgendwelche Handwerkerstellungen haben oder ähnliches naja zumindest plausibel machen können denn Wenn das nicht mehr nachvollziehbar ist oder ich es nicht plausible machen kann dann wird erst mal unterstellt dass es eben nichts passiert.

00:24:36: Okay.

00:24:38: Jetzt haben wir schon einige Zeit davon gesprochen, dass sehr viele Unterlagen beizubringen sind.

00:24:45: mal aus der Praxis gesprochen.

00:24:47: Wo bekommt ein Käufer in die ganzen Unterlagen her?

00:24:51: Ja das kommt natürlich zu einem Welchunterlagen es geht.

00:24:53: Das ist dann bei den eigenen persönlichen Unterlagen auch eben aus seinen eigenen Unterlagen.

00:24:58: Gehaltsabbrechnungen hat man ja im regelfest schon bekommen, ansonsten natürlich über ein arbeitgeber bankunterlagen und online banking runter steuer.

00:25:06: unterlagen habe ich entweder oder vor der sie beim steuer berater finanzamt an bänden.

00:25:10: information bekomme ich einmal im jahr.

00:25:13: genau das ist jetzt die objektunterlagen anbelangt.

00:25:15: da ist natürlich der fairkoll verantwortlich.

00:25:18: der sollte einem die alle zur verfügung stellen oder wenn das objekt über den markter verkauft wird dann eben der Makler.

00:25:25: In der Regel ist es bei so einem Makleobjekt, sodass die Unterlagen auch schon aufgearbeitet sind und relativ zügig zur Verfügung stehen.

00:25:31: Bei einem Privatverkauf sieht das immer ein bisschen anders aus und auch die Verkäufer sind dann immer ein wenig überrascht was sie alles zur Verfügung stellen müssen.

00:25:38: aber gut ohne geht's halt in der Regel nicht weiter.

00:25:42: natürlich fährt trotzdem hier und da mal irgendetwas oder man hat es verlegt.

00:25:48: Das kann man dann halt nachreichen, aber wie gesagt wenn es um die konkrete Finanzierung geht, dann müssen halt die Unterlagen auch wirklich in der von der Bank gefordert aktuellen Form organisiert werden und da sein.

00:25:59: Weil ansonsten geht das eben Zeit fordern und so lange bekomme ich keine verbindliche Darlehtzusage.

00:26:05: Wer ist doch im Grunde am cleversten?

00:26:07: Wenn man weiß dass es in diese Richtung gehen soll Richtung einer Finanzierung gehen soll, dass man einen gewissen Stand an Unterlagen vorhält Damit nicht auf einmal plötzlich Zeitdruck entsteht und man feststellt, ich kann die Hälfte gerade gar nicht liefern weil ich auf jemand anders angewiesen bin oder?

00:26:24: Ja exakt ja.

00:26:26: Also umso früher man in das vorbereitende Gespräch geht und so besser, weil wenn ich irgendwie Freitagstie-Besichtigung sage habe Samstagssage Jau möchte ich kaufen Und dann Montag dem Marklau den Verkäufern die Finanzierungsbestätigung liefern sollte und man dann aber irgendwie fest stellt Oh, es ist ja gar kein aktueller Grundbuchausdruck da.

00:26:46: Oder oh die Wunschfläche über Rechnung gibt's nicht.

00:26:49: Pro die Gehaltsabbreitung von letztem Monat hat immer ein Arbeitgeber noch gar nicht geschickt.

00:26:53: Keine Ahnung das Eigenkapital ist auf verschiedenen Konten verteilt und ich komme nicht überall per Onlinebänken rein.

00:26:59: Und dann ist man auch einmal nichts handlungsfähig.

00:27:05: Weil ich eben keine Finanzierungszugreise bekomme, die ich vielleicht für den Kauf benötige und vielleicht doch jemand ans Zwischenpunkt dann ist das aber eben kein Bankenzibliom oder ein Problem der Finanzierung, sondern es ist ein Vorbereitungsproblem.

00:27:18: Das sind alles Dinge die man natürlich schon weitestgehend auch ohne konkretes Objekt hätte vorbereiten können.

00:27:24: Deswegen sollte ja eben – das soll ich am Anfang sagen – die DVMI-Gentumserwerb nicht mit der Immobilien-Suche allein beginnen zu mindestens, sondern parallel halt eben schon die Beratung bei uns ebenso starten damit ja die bereits vorliegenden Unterlagen aufgearbeitet werden können und erfasst werden können hinterlegt werden können.

00:27:42: So muss dann später irgendwie nur ergänzt werden, was fehlt oder was vielleicht nicht mehr aktuell ist.

00:27:47: Weil die Zeit weiter fortgeschritten ist weil wir neun Monat haben neue Monatsabrechnung oder und natürlich immer das konkrete Objekt wenn es gefunden wurde.

00:27:55: aber das ist dann halt ein Teil den man noch nach pflegen muss.

00:27:58: Man muss nicht alles immer wieder nahe pfligen.

00:28:00: also das ist definitiv der sinnvollere Ablauf.

00:28:03: Ich gehe jetzt einfach mal davon aus dass du diesbezüglich eine Checkliste hast die du dann rum sendest damit dort ein bisschen Vorbereitung stattfinden kann.

00:28:11: Ja, da darfst du davon ausgehen.

00:28:13: Wir arbeiten bei Finanzierung so mit einer relativ ausführlichen Unterlagen-Checkliste die wir sogar selbst erarbeitet haben damit wir möglichst wirklich jeden Fall und jedes Szenario abgedeckt haben.

00:28:24: Und die senden wir darum nicht weil wir den Kunden unbedingt beschäftigen möchten sondern eben wie schon ausgeführt Weil diese genaue Vorbereitung eben am Ende der Kriegsanscheinend ist und enorm viel Zeit spart.

00:28:35: Weil Ziel das ist dabei immer dass wenn wir dann die Finanzierung einreichen oder bearbeiten dass die Akte auch möglichst vollständig ist.

00:28:42: Da bin ich auch die Bank nicht fünfmal irgendwas nachfragen muss, weil das kostet richtig Zeit, weil es gibt Banken... Ja dann wird man erst mal wieder zurückgestellt und dann hat man wieder sieben Tage warte Zeit selbst wenn man die Rückfrage direkt beantwortet hat drei Stunden später.

00:28:55: Und wenn da die nächste Frage aufkommt, ist man nochmal wieder sieb Tage weiter ohne und unter.

00:28:59: und Zeit ist halt bei so einem Mobilienkauf nicht immer aber doch häufiger mal entscheidend, weil wenn ja irgendwie drei Kaufinteressenten sind, die möglicherweise das Projekt haben wollen Und einer kann keine Ahnung, nach zwei Tagen bereits die Finanzierungsunterlage zur Verfügung stellen und der andere sagt nach zehn Tagen immer noch ja, nee mir fehlt aber noch Lieses oder Jennis usw.

00:29:18: dann ist der Andere möglicherweise im Vorteil und der Verkäufer sagt ne, da warte ich nicht mehr, dann mache jetzt nige mit Köppen und gut ist.

00:29:24: das heißt Ja Vorbereitung ist an dieser Stelle Trumpf und wer also jetzt irgendwie zum Beispiel auch nachdenkt Ich möchte die Finanzierung angehen sollte sich einfach bei uns melden Der kann gerne unsere Checkliste anfordern Und dann können wir natürlich auch den Finanzierungsprozess standardmäßig starten.

00:29:41: und damit beginnt er immer.

00:29:43: Hier ist die Checkliste, schau bitte was du schon hast, schaue wo du es herbekommst.

00:29:48: Okay gut!

00:29:50: Dann wollen wir dahinter mal einen kleinen Haken hintermachen.

00:29:54: Du hast zu Beginn von drei Bereichen gesprochen.

00:29:57: Wir haben jetzt Grunde zwei davon abgehakt Einmal den Kunden und einmal alles in Bezug auf die Immobilie selbst.

00:30:06: Wie geht es dann weiter?

00:30:08: Wenn wir alles halt haben und wir wissen, wie's um den Kunden bestellt ist.

00:30:11: Und welches Objekt das werden soll und was es kosten soll... Da entwickeln wir natürlich die Finanzierungsstruktur.

00:30:18: Wir schauen wie hoch der Kaufkreis, welche Kaufnehmenskosten kommen dazu.

00:30:22: Wie viel Eigenkapital von dem was vorhanden ist soll denn nun wirklich eingesetzt werden.

00:30:26: Welches soll möglicherweise als Reserve in der Hinterhand behalten oder aus anderen Gründen nicht benutzt werden.

00:30:32: Welche monatliche Rate ergibt sich daraus und ist die auch sinnvoll und tragfähig?

00:30:39: Welche Tilgung benötigen wir?

00:30:41: zuwohlen am Anfang, vielleicht auch später.

00:30:43: Einhergehen prüfen wir dann diese sogenannte Zinsbindo.

00:30:46: Ja wie lange habe ich ein Zins sicher zugesagt.

00:30:49: Möchte ich Sondertilgungsmöglichkeiten haben oder so an die Brücksichtigt werden was das mit so einem genannten Istamaturungs-Satz wechseln?

00:30:55: also kann ich in und wieder mal die Tilgungen nach unten oder oben korrigieren entweder weil ich mehr verdiene oder aus irgendwem weniger verdiene.

00:31:03: Dann schauen wir natürlich auch noch auf das Thema Förderprogramme, staatliche Förderung KfW mit NRW Bank in unserem Bereich und ja.

00:31:11: Und dann sind wir eigentlich schon recht weit.

00:31:15: Okay also ich entnehme dem dass dort sehr wenig mit pauschalen Dingen und Annahmen gearbeitet wird.

00:31:22: Also nicht einfach... Wir nehmen mal vierhunderttausend für zehn Jahre fest und fertig ist die Laube sondern jede Finanzierung ist im höchstem Maße individuell zu bewerten?

00:31:34: Ja, weil die Umstände auch immer individuell sind.

00:31:38: Also so fauschal und damit muss man immer aufpassen.

00:31:41: Weil eben wie schon gesagt nicht der niedrigste Zinssass ist die beste Finanzierung.

00:31:45: Keine Ahnung vielleicht bietet Bank A in geringeren Zins hat aber keine Sondertilgung mit drin.

00:31:51: Bank B ist vielleicht minimal teurer.

00:31:52: dafür kann ich den Tilgungsplatz mehrfach ändern habe die Sonderteiligung umsonst mit drin?

00:31:57: Keine Ahnung, Bank C ist vielleicht besonders für Selbstständige interessant und drückt auch mal hier und da ein Auge zu wenn die BWA's nicht ganz ideal sind.

00:32:05: Bei Bank D ist die Immobilie deutlich besser bewertet und bietet eine höhere Sicherheit.

00:32:10: also es ist tatsächlich immer so ein individuelles Gesamtpaket und kommt da immer auf den konkreten Einzelfahren an.

00:32:15: das ist korrekt.

00:32:17: okay du hast gerade schon mehrere Banken angesprochen namentlich a bis d. Wie viele Banken werden denn dort verglichen und wie viel Sinn ist dahinter, dass man sagt okay wir vergleichen jetzt X verschiedene Banken.

00:32:32: Wo es da ein sinnvoller Wert?

00:32:35: Wir haben ja tatsächlich Dokument was auch aushändig mit unserer Finanzierungsprozesse.

00:32:38: ich weiß gar nicht aus dem Kopf heraus wie viele Bankes sind aber das sind über hundert Banken die wir bei unsere digitalen Plattformen vergleiche mit den klassischen großen Banken Die deutschlandweit aufgestellt oder vor Ort bekannt sind Arbeit auch mit der einen oder anderen exotischen kleineren Bank, die trotzdem Finanzierung halt anbietet.

00:32:58: Genau das sind irgendwie über hundert.

00:33:00: Das ist ja eben doch der Vorteil so einer Finanzierungsvermittlung bei uns.

00:33:03: Aber man muss jetzt nicht selbst zu zehn Banken gehen, jedes Gespräch einzentführen alle Unterlagen, zehnmal einreichen und und und.

00:33:11: Das wäre auch zeitlich doch gar nie machbar.

00:33:13: Ja, musste jeder selber wissen aber ja genau.

00:33:17: Aber genau, wir übernehmen das Ganze halt.

00:33:19: Wir prüfen halt welche Anbieter zu dieser Kundenpass, zu den Unterlagen, zur gewissen Finanzierungsstruktur und das fragen wir dann halt ja über Onlineprozesse halt ab.

00:33:29: Und dann sollte man halt eben auch nur die entsprechenden Banken, die überhaupt in Frage kommen wählen und mit Unterlagen behälligen.

00:33:38: Man sollte also nicht irgendwie Porsche halben möglichst vielen Banken irgendwas einreichen und schauen was rauskommt sondern da gibt es halt Prozesse die vorgelagert sind, die wir eben übernehmen.

00:33:49: Damit man nicht irgendwie so ein Späufeuer hat, sondern ganz genau eine saubere Vorauswahl.

00:33:55: Der Punkt Maschaun was rauskommt.

00:33:58: sieht man denn was dort an Dateninformationen verarbeitet wird und wie das gewertet wird seitens der Bank?

00:34:07: Sodass man da Steuerungsoktionen hat oder dergleichen?

00:34:10: oder ist das von außen einfach ne Blackbox?

00:34:15: Ja, also die eigentliche Kreditprüfung ist jetzt keine Black Box.

00:34:17: Zwar man natürlich die Prozesse dahinter kennt aber sie ist nicht zwingend völlig von außen nachvollziehbar.

00:34:24: Weil wenn wir dann die Dokumente weitergereicht haben in die Kredittprüfungen, dann liegt es bei der Bank und die prüft dann eben den Prozess.

00:34:32: und das geht auch nicht von jetzt auf gleich weil die Kinder werden eingereist ja morgens und abends geht schon ein Anruf.

00:34:39: hat die Bank schon was gesagt?

00:34:40: In der Regel nichts.

00:34:42: Ja, weil man muss halt auch wissen was passiert im Hintergrund.

00:34:45: Die Bank prüft die gesamten persönlichen Daten nochmal.

00:34:48: Sie prüfte eben Einkommen und Ausgaben sie prüften die Bonität, sie prüpft auch die Immobilie.

00:34:52: Sie Prüft dieses gesamte stimmige Bild, ob das alles passt und macht daraus irgendwie eine Bewertung ja?

00:34:58: Und ob es auch wirklich funktioniert, sie kontrolliert eben doch die Unterlagen.

00:35:02: Also dann müssen wir als Arbeiter sich tatsächlich mehr Seite für Seite durchsehen Und das kann man schon relativ viele sein und bestätigen, dass da auch das drinsteht oder nicht irgendwo noch ein versteckter Hasenfuß usw.

00:35:14: Das geht meistens über noch durch mehrere interne Stellen weil es nicht nur durch einen Sachbearbeiter läuft sondern auch im Beitragsachbearbeiter das Gegenprüfen muss.

00:35:23: Deshalb kann so eine Kreditentscheidung letztlich dann auch schon mal wirklich ein paar Tage dauern und deshalb ist es auch so wichtig, dass die Akte vollständig sind, weil sonst muss der Sachbearter jedenfalls nochmal von vorne anfangen oder zumindest gewisse Dinge nachprüfen wenn die wieder in einem Kontext zueinander stehen.

00:35:38: Okay, Thema Prüfung hatten wir jetzt gerade auch noch nicht das Thema deshalb wollte ich das mal kurz einbringen.

00:35:46: wie sieht es aus mit der Schufe?

00:35:48: Das hat doch auf jeden Fall einen großen Einfluss.

00:35:52: ja nicht unbedingt die Schufer aber generell das Thema Bonitätsscoring das spielt natürlich eine Rolle da.

00:35:58: also ein echter negativer Eintrag kann natürlich eine Finanzierung erheblich erschweren oder unmöglich machen.

00:36:03: Aber auch ohne negativ Merkmale beurteilen Banken natürlich immer das gesamte Risikobild.

00:36:08: hier jetzt schon, glaube ich mir einfach gesagt.

00:36:10: Und hier gilt natürlich es gibt nicht nur die Schufer sondern die meisten Banken haben zusätzlich noch ein eigenes internes Scoring-Modell.

00:36:17: und deshalb nur daran zu denken, meine Schufe ist ja gut, ich bekomme in jedem Fall irgendwo einen Kredit, ist wirklich zu kurz gesprungen.

00:36:24: Es geht halt immer um das Gesamtbild und das Ergebnis.

00:36:26: was lässt sich auf die Bank für sich ermittelt?

00:36:29: Okay, gesetzt im Fall!

00:36:31: Es ist alles wunderbar Score ist gut.

00:36:34: Ich bekomme im Kredit die Zahlen, Datenwerte – das passt alles!

00:36:40: Wann kann ich dann Nägel mit Köpfen machen?

00:36:43: Ja, da ist natürlich die Frage, die immer kommt und die natürlich auch der Verkäufer oder Markter geklärt haben will und wirklich schnellen Termin beim Notar vereinbart haben.

00:36:51: Da lautet halt meine klare Empfehlung, wenn man nicht vorenlegt einen notariären Kaufvertrag zu unterschreiben, denn solange die Finanzierung zwar vielleicht irgendwie zugesagt ist aber nichts des Finalausweifs geklärte Das sollte man damit halt noch warten, denn mit der Unterschrift beim Notar kaufe ich natürlich diese Immobilie verbindlich und den Verkäufer ist es anschließend natürlich auch egal ob meine viel Bank vielleicht doch noch absagt oder das doch nicht ganz klar war.

00:37:17: Ich bin erst mal in der Pflicht und zu einer Rückabwicklung kann dann auch sehr kostspielig und ärgerlich werden und deshalb sollte der Finanzierungsprozess natürlich zeitlich sauber zusammen mit dem notarienkaufprozess abgestimmt

00:37:29: sein.".

00:37:31: Das heißt aber nicht zwingt, dass jede Bankokunde schon Wochen vorher unterschrieben werden muss oder?

00:37:36: Nein nein auch das nicht.

00:37:38: Weil sonst bin ich natürlich nachher in der Darlingsverpflichtung und nachher verkauft der Verkäufer an irgendjemandem das Objekt.

00:37:42: Auch das ist tatsächlich ein bisschen tricky.

00:37:45: Es gibt da einfach unterschiedliche Abläufe und natürlich auch Wiederbusfristen für Verbraucher.

00:37:49: darlehnen unter uns und aber dieser Fristen diese gesetzlichen Frist ersetzt natürlich keine vernünftige Planung.

00:37:56: Also ich würde niemals sagen, Unterschreibkrieg beim Notar, du kannst dir ein Vortritt später nochmals wiederrufen.

00:38:02: Das wäre auch eine falsche Angehensweise, sondern man soll das genau aufeinander abstimmen und dass das zeitlich halt passt.

00:38:08: also sowohl die Unterschrift zum Dadehnsvertrag wie letztlich auch die Unterscherf zum notarieren Kauf weil bei beiden verpflichtet mich halt dazu und kommen da nicht so ohne weiteres ja ich sag mal letztlich heraus falls dann doch noch in den letzten Meter in was schief geht, deswegen sollte das auch zeitlich eng beieinander liegen.

00:38:27: Mal konkret zu dem Prozess!

00:38:29: Ich bekomme jetzt die Kreditzusage, dass läuft... Was passiert genau danach?

00:38:35: Ja wenn die Kredittprüfung abgeschlossen ist und die Bank sagt ja um machen wir mit und die Zusage wird erteilt, dann gewinnt euch erstmal die Rückmeldungen und dann bekommen wir die Darlehensverträge der Bank halt zur Verfügung gestellt.

00:38:46: diese müssen wir nochmal kurz geprüft werden ob alles richtig ist also wie das immer so sein sollte und werden dann unterschrieben.

00:38:52: Und parallel läuft der notanielle Kaufprozess, nach der Beurkundung muss auch noch verschiedene Fälligkeitsvoraussetzungen schaffen bevor der Kaufpreis fällig wird.

00:39:04: Dann kommt irgendwann die sogenannte Kaufpreisfällig- keitsmitteilung.

00:39:08: Erst dann ist auch wirklich der vereinbarte Kaufpreise entsprechend zu zahlen.

00:39:13: Landet dann das Geld von dem Kredit erst mal auf meinem Konto oder geht es direkt irgendwo anders hin?

00:39:19: Oder wie ist da der Prozess?

00:39:22: Normalerweise eigentlich nicht.

00:39:23: Da sollte zumindest nicht, also zack hoch!

00:39:25: Plötzlich liegen da fourhunderttausend Euro schön auf meinen Konto.

00:39:28: Ich habe mir dort schon mal anders überlegt ja ich setze mich doch irgendwo hin ab und keiner kriegt mich und räumt's ab so.

00:39:34: deswegen passiert das normalerweise nicht sondern die Auszahlung wird dementsprechend dem, was man im Kaufvertrag vereinbart hat und den Vereinbaren-Auszahlungsbedingungen dann halt eben gezahlt.

00:39:43: Also bei dem Kauf von der Bestandsimmobilie wird der Darlehensbetrag normalerweise natürlich für den Kaufpreis verwendet oder in die Verkäufer gezahlt.

00:39:50: wenn es jetzt irgendwie ein Neubauprojekt ist oder irgendein Bauträgergeschäft oder ähnliches damit immer nach Baufortschritte in verschiedenen Schritten gezahlt.

00:39:58: das wird auch meistens vorher schon vereinbart.

00:40:00: Und wenn ich selber baue Dann läuft es auch letztlich mit Bauabschnitte, die ich aber selbst gestalte Ja, wo ich dann einzelne Rechnungen einreichen muss und das Ganze nachvollziehen muss.

00:40:10: Genau!

00:40:12: Okay jetzt unabhängig von dem kreditfinanzierten Kapital ist ja meinesfalls auch immer ein gewisser Anteil Eigenkapital mit zu berücksichtigen.

00:40:24: wie und wann wird der denn eingesetzt?

00:40:28: Auch das wird im Vorfeld, im Prozess abgestimmt.

00:40:31: Räufiger warten die Banken das bestimmte Eigenmittel schon zuerst eingebracht werden oder zumindest nachweislich irgendwie auf den Weg gebracht wurden.

00:40:40: Das ist aber tatsächlich auch hier wieder abhängig von Bank- und Finanzierungsverstaltung, aber man sollte halt nicht kurz vor der Auszahlung plötzlich feststellen dass das Eigenkapital irgendwo noch gebunden ist erst in sechs Wochen fällig wird oder sechs Monaten oder so.

00:40:54: Das sollte man natürlich auch im Rahmen der Vorbereitung vorher geprüft haben.

00:40:58: Dass es auch wirklich zur Verfügung steht wenn man es benötigt.

00:41:03: Jetzt haben wir mit Blick auf die Uhr schon über forty-fünf Minuten über diverse Dinge von Vorbereitung bis zum Abschluss gesprochen.

00:41:12: Und für die Leute, die jetzt erst einsteigen und die bislang keine Lust hatten sich das Ganze anzuhören, kannst du mir das knapp zusammenfassen?

00:41:23: Welche Phasen haben wir so?

00:41:25: einen kurzen Überblick kurz Zusammenfassung

00:41:28: Man erinnert sich immer, wenn man ein kurzes Thema eigentlich anreißen möchte.

00:41:31: Wie lange es dann dauert?

00:41:34: Ich würde sagen Phase eins ist diese finanzielle Orientierung.

00:41:37: was kann und möchte ich mir leisten.

00:41:39: Phase zwei ist das Thema Vorbereitung die für mich mit entscheidendste Phase persönliche Unterlagen sammeln Eigenkapitalklären alle Bonitäts- und Rahmenbedingungen verschriftlichen zur Verfügung stellen.

00:41:52: Phase drei ist natürlich die Immobilie zu finden und natürlich die Objektunterlagen zu beschaffen.

00:41:58: Phase vier ist die Finanzierung zu gestalten und die dazu passende Bank auszuwählen.

00:42:04: In Phase fünf und sechs sind dann halt letztlich die Phasen, wo das schon sehr fremdbestimmt ist, Kreditantrag- und Bankprüfung.

00:42:12: Letztlich was wir vorhin hatten und eben dann die Zusage und das mit dem Notariat abzustimmen.

00:42:18: Ja in Phase sieben ist der finale Abschluss des Ganzen Und dann halt übergehend in, ich sag mal, wenn wir so nennen wollen jetzt der Phase Faser Acht oder so Kaufpreiszahlung und ja beginnt der Rückzahlungen des Darnets.

00:42:34: Das klingt doch noch einer guten Zusammenfassung.

00:42:38: Mal kurz dort eingehakt, mal wieder aus der Praxis gesprochen wo passieren denn so die häufigsten Fehler?

00:42:47: Was sind so die Dinge, die fast immer passieren?

00:42:51: Ja, hast du da... Hast du deine Meinung zu?

00:42:54: Der erste Fehler ist mit der Finanzierung zu spät anzufahren.

00:42:57: Ah das ist der absolute Klassiker!

00:43:00: Ich kenne diese Anrufe ab Benedikt.

00:43:02: Du machst auch die Finanzierungen und so.

00:43:04: Wir wollen jetzt ein bisschen Haus kaufen.

00:43:06: wir haben uns das ja schon zweimal angesehen.

00:43:07: Wir waren ja schon Handwerker durch.

00:43:09: Wir müssen bis irgendwie nach dem Wochenende den Verkäufern zusagen ob wir es jetzt nehmen oder nicht.

00:43:15: kannst du uns das rechnen?

00:43:16: kann ich dann zum Glück meistens immer.

00:43:18: irgendwie aber ist es halt immer sportlich, also das ist auf jeden Fall Fehler Nummer eins der in der Regel nicht gerade Ideales.

00:43:27: Das zweite ist natürlich dass was ich schon paar mal gesagt habe nicht nur auf den Zinssatz zu schauen weil das ist schön wenn ich die Zins jetzt im Vergleiche das gesamten Konstrukt ist aber wichtig.

00:43:37: Was auch oft unterschätzt wird sind nämlich Kaufnebenkosten und irgendwelche Reserven für Unfälle gesehenes zu haben Weil guter Werbsteuer, Notar möglicherweise Markler und so.

00:43:47: Das sind schon Summen, die da zusammenkommen, die man in der Regel aus dem Eigenkapital zu zahlen hat.

00:43:53: Nicht jeder immer aufm Schirm.

00:43:56: Das andere ist natürlich das Thema Unterlagen nicht sauber aufgearbeitet zu haben oder wenn dann Zeitdruck ist, dann ist es ein bisschen doof.

00:44:05: Ja... Und dann das andere ist so kein Standardfehler aber oft so dieses halb gare jaja irgendwie kriegen wir das schon hin So weiter und sofort.

00:44:15: Sag mal so, das ist eine langfristige Verpflichtung für zehn, zwanzig, dreißig Jahre in der Regel zu einer Darlehensfinanzierung.

00:44:23: Das muss schon nachhaltig Hand und Fuß haben und auch vernünftig geprüft sein.

00:44:28: Und hier lege ich persönlich auch immer den großen Fokus eigentlich auf drauf.

00:44:32: Wie gesagt viele schauen oft auf den Zinssatz.

00:44:34: Der ist für mich wichtig aber immer nachrangig weil für mich entscheidend ist immer der Fokus auf die monatliche Gesamtrate.

00:44:41: was versuche ich auch immer mein Interessenten ja zu vermitteln, weil die halt auch oft auf den Zins fixiert sind.

00:44:47: Weil am Ende geht es eigentlich allen Interessenten was alle gemeinsam haben also zumindest bei der Eigenlutzung am ende immer darum... ...die Sicherheit so haben sich das Objekt wirklich langfristig leisten zu können und am Ende auch planbar schuldenfrei zu sein.

00:45:04: Und dafür entscheidend ist eigentlich immer die entspannte Finanzierbarkeit der Gesamtraten mit aller Extras wie Sondertilgung, irgendwelche Erbschaften die zu erwarten sind Geldgeschenke und so weiter oder auf Veränderungen hin zur Elternzeit.

00:45:19: Es kommt ein Kind soll mal irgendwann kommen und das kann ich alles um eine vernünftige Grad herum bauen und gestalten und damit definitiv ja auch bei allen beteiligt dann vorher jetzt bei den bei den Käufern dann ins Nehmen für Sicherheit und Entspannung sorgen.

00:45:35: Was würdest du jemandem empfehlen der sich sagt?

00:45:39: Ich weiß noch gar nicht, ob ich dieses Jahr wirklich kaufe oder kaufen möchte.

00:45:46: Vielleicht kümmere ich mich da nächstes Jahr drum.

00:45:48: Da muss ich mal schauen.

00:45:50: Lohnt sich dann eine Beratung jetzt schon überhaupt?

00:45:54: Soll mich jetzt schon damit anfangen?

00:45:58: Oder eigentlich ist das ein guter Zeitpunkt weil... Dann haben wir erst bei keinen Zeitpunkt.

00:46:01: Die Kernfrage sage ich nur, dass man sich beantwortet.

00:46:05: Ich möchte mal irgendwann etwas kaufen Also irgendwann natürlich jetzt auch nicht in zwanzig Jahren oder so, sondern in so einem realistischen Zeitfenster auf keinerunter jahres Sicht.

00:46:14: Aber dann kann man schon beginnen gewisse Dinge aufzuarbeiten.

00:46:18: Dann können wir uns schon mal ansehen wie ist die finanzielle Situation und wie sieht es mit dem Eigenkapital aus?

00:46:23: Muss ich da noch was aufbauen oder nicht?

00:46:25: Müsste ich etwas auflösen?

00:46:26: Was ich vielleicht längerfristig angelegt habe... Ja!

00:46:29: Und was Verkaufpreis wird sich daraus ergeben der realistisch ist, kann ich vielleicht nur auch zu einem Zeitpunkt X in einer Sonderzahlung, die ich mir auch erlauben kann ohne mehr zu viel Eigenkapital zu beschneiden und irgendeinen laufenden Kredit erledigen damit die Rate nicht mehr mit rein fällt.

00:46:44: Habe ich so meine wesentlichen Unterlagen zur Hand?

00:46:48: Hab' ich gerade vielleicht vor ein Job wechseln zu machen bin jetzt unbefristet Wechsel haben möchte aber irgendwie grade bin auf Jobs suche möchte in zwei Monaten irgendwie wechselnd hab dann aber vielleicht erst wieder einen unbefristeten Vertrag?

00:46:58: will ich mich selbstständig machen unten unter es gibt eine Menge Punkte schon in so einem Prozess einfach begleiten können und miteinander klären können.

00:47:06: Und wenn dann doch irgendwie kurzfristig das passende Objekt da ist, keine Ahnung ich finde doch noch drei Monate oder nach sechs Monaten unerwartet das Objekt was mein Traumhaus oder Bruno oder wie auch immer... Dann sind wir natürlich trotzdem viel viel schneller antlungsfähig und sind dem Thema drin.

00:47:22: Ja also halten wir fest im Idealfall nicht erst anrufen wenn morgen der Notartermin ist.

00:47:29: Ja genau, das ist natürlich ein Extremfall.

00:47:31: Aber auch das passiert aber eher seltener, aber schon meistens.

00:47:34: somit ich muss aber bis irgendwie in zwei Tage zusagen oder so und schöner ist es eben halt ohne diesen Druck anders herum.

00:47:42: Ja auf jeden Fall!

00:47:44: Ich glaube dass war jetzt erstmal der komplette Überblick über die... Thematik und vermutlich auch eine Folge auf die wir dann zukünftig immer wieder verweisen können, wenn jemand sagt ich habe keine Ahnung wie so ein Immobilienfinanzierung läuft.

00:48:00: Das war die Idee dahinter in der Basisfolge natürlich zu schaffen weil das Thema natürlich immer wieder aufkommt und bei Immobiliefinanzierungen ja natürlich auch sowas ist was man nicht regelmäßig macht sondern vielleicht einer oder zweimal in seinem Leben und für uns speziell für mich dass natürlich auch ein gewisser Alltag ist aber eben für unsere Kunden, die Interessenten nicht.

00:48:23: Und da sind ja Unsicherheit natürlich total nachverziehbar zumal man sich auch wirklich langfristig bindet.

00:48:28: Ja also diese Fragen was brauche ich?

00:48:30: Was brüft die Bank?

00:48:31: Wie lange dauert das?

00:48:32: Wann darf ihr unterschreiben?

00:48:34: und das muss man erstmal als gesamten Prozess verstehen und vielleicht auch die Sorgen und Ängste, die damit anhergehen irgendwo genommen werden.

00:48:42: von daher denke ich, dass glaube ich schon tatsächlich ein ganz guter Überblick.

00:48:46: Ja, und vielleicht nehmen wir uns noch mal einzelne Punkte heraus oder auch was ist wenn man etwas schief gegangen ist unter und unten.

00:48:51: Und mache dann nochmal separate Kurzfolgen zu.

00:48:54: das stimmen wir da nochmal ab.

00:48:55: Mal sehen wie die Folge im Allgemeinen erstmal ankommt.

00:48:58: Gut und wer denn jetzt sagt okay Verstanden Vorbereitung ist alles an der Stelle dem schickst du damit Sicherheit unsere checkliste zu.

00:49:08: damit wird dort vorankommen

00:49:10: ja aber ich kann natürlich gerne bei uns melden.

00:49:12: das habe ich ja glaube schon angeboten gehabt.

00:49:13: Wir haben eine sehr ausführliche Checkliste mit der wir natürlich auch in unserem eigenen Finanzierungsprozess anbieten, die kann ich gerne auf Anfall auch so zur Verfügung stellen.

00:49:21: Damit kann man schon mal sehr früh beginnen zu prüfen welche Unterlagen eigentlich benötigt werden sowohl persönlich wie auch zum Objekt bezogen und was noch fehlt.

00:49:30: aber natürlich können wir damit auf die Aber ist natürlich auch unseren eigenen Finanzierung Prozess starten und natürlich denjenigen gerne begleiten.

00:49:37: Und wer schon da konkret im Mobilär gefunden hat, aber erst mal gucken möchte ob das wirklich die richtige ist, der kann mich natürlich auch gerne melden.

00:49:45: Dann schauen wir uns den Fall auch einmal individuell an und prüfen mal die Möglichkeiten, die es gibt.

00:49:50: Also gerne melden!

00:49:52: So soll das denn sein?

00:49:54: Ja dann war das unsere Basisfolge zur Immobilienfinanzierung.

00:50:00: von der ersten Frage Was kann ich mir eigentlich leisten bis zur Auszahlung des Darlehens Einmal von Alpha- bis Omega alles dabei.

00:50:08: Wenn euch die Folge geholfen hat schickt sie gerne an jemand weiter der gerade über den Kauf eines Hauses oder eine Wohnung nachdenkt, das freut uns immer gerne wenn dort Mund-zu-Mundpropaganda funktioniert.

00:50:22: Wenn Fragen offen sind oder die Finanzierungscheckliste gewünscht wird dann einfach bei uns melden.

00:50:28: wir senden sie gerne rum wie Benjamin bereits erläutert hat.

00:50:32: Die Kontaktdaten stehen wir immer in den Shownotes, die findet ihr schon.

00:50:36: und ja abschließende Worte?

00:50:39: Ja!

00:50:39: Würde denkt daran, dass es von einer mobilen Finanzierung der ganzen Papierkram nicht das lästige Zeug ist.

00:50:46: Auch wenn's immer lästig ist, dass man dann irgendwann mal erledigen kann sondern eigentlich das ist was man zuerst erledigt.

00:50:51: ja also die gute Vorbereitung und die gute Papierlagen Dokumentation ist einfach der wesentliche Teil einer guten Finanzierung.

00:50:59: deswegen habe ich da jetzt so oft heute auch schon geritten.

00:51:02: aber je früher die Unterlagen vollständig sind desto schneller können wir prüfen vergleichsen Und am Ende dann auch wirklich eine belastbare Finanzierung.

00:51:10: euch letztlich zu sagen.

00:51:13: So soll es denn sein, in diesem Dünne.

00:51:15: dank dem Edict!

00:51:17: Sehr gerne und dir wünsche ich auch noch einen Montantakt, Dominik.

00:51:20: Und euch vielen Dank fürs Zuhören bis zur nächsten Folge von Visora Werte hören werte sichern.

00:51:28: Nutzt doch bis dahin bitte die Zeit, unseren Bewertung da zu lassen und die Folge zu teilen.

00:51:34: So wie mit unserem Podcast bei Freunden, Familienbekannten und Arbeitskollegen weiterzuempfehlen.

00:51:39: Da ist auf jeden Fall noch Luft nach oben Und wir freuen uns immer mehr Auf weitere Dinge, die da halt bewertet werden.

00:51:48: Danke dafür!

00:51:50: Bis demnächst bleibt sicher und klug informiert.

00:51:57: Das war's für diese Folge von Visora Podcast Werte hören, werte sichern.

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00:52:16: und weitere Details zu uns findet ihr in den Shownots sowie in der Podcastbeschreibung.

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00:52:23: sie gerne mit Familie, Freunden und Kollegen.

00:52:26: Geht doch gerne eine Bewertung da, damit wir noch mehr Menschen erreichen können.

00:52:30: Bleibt gesund und verschwendet weder euer Geld noch eure kostbare Lebenszeit!

00:52:33: Bis zum nächsten Mal – alles Gute.